Il y a quelques semaines, j’étais en grande discussion avec Marie, avocate fiscaliste et Pierre, chasseur d’appartements parisiens, et ils me demandaient, pensant connaître la réponse, pourquoi investir en province, alors que Paris serait toujours Paris ?
Et pourquoi dans le neuf alors que ça coûte plus cher que l’ancien ?

Quand on se lance dans un investissement immobilier locatif, il faut l’intégrer dans sa globalité, de l’acquisition à la revente. Il faut anticiper au maximum les coûts et charges, les recettes et la fiscalité. Et surtout, il ne faut pas confondre le prix auquel on achète un bien, avec ce qu’il a réellement coûté, sur une période donnée.

Prenons un exemple.

Connaissez-vous Gaspard ?

Gaspard est un jeune gaillard de 35 ans, qui souhaite investir dans un patrimoine immobilier de 200.000 €, et le revendre au bout de 12 ans. Il paye des impôts sur les revenus, et sa tranche marginale d’imposition est à 30%. Il veut faire un emprunt bancaire de la totalité de son investissement, et profiter ainsi des taux historiquement bas.

Première option : Gaspard investit dans l’ancien,

dans un grand studio de 27 m2 à Paris, mis en location après quelques travaux de rafraichissement.

A la valeur d’acquisition s’ajoute les frais dits « de notaire », les frais de garantie bancaire et des travaux de rafraichissement, le mobilier et l’électro-ménager.
En plus des mensualités de remboursement du prêt, il y a un certain nombre de charges à prévoir (*) permettant notamment d’éviter les prélèvements sociaux et l’impôt sur les Revenus.
Les recettes, valorisées avec une inflation de 1% par an, sont calculées avec un taux de rotation d’un locataire par an.

Cela donne un coût d’acquisition pour Gaspard sur 12 ans de 801 € par mois.

Si on prend comme hypothèse une évolution du marché immobilier parisien de 2% par an, ce bien vaudrait 253.650 € fin 2027.
Après remboursement d’un capital restant dû à la banque, et d’un impôt et de prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière, nous obtenons un capital net de 143.000 €.

Si Gaspard avait épargné 801 € par mois pendant 12 ans avec un rendement de 3,45% par an, il disposerait de 143.000 €.

Il est aujourd’hui illusoire de trouver ce niveau de rendement, sans prendre de risque en capital, autrement qu’en immobilier classique.

Difficile de faire mieux ? Nous allons voir !

Frais de notaire réduits, pas de charges à prévoir concernant les gros travaux, charges d’entretien courant moins importantes

Deuxième option, Gaspard investit dans un appartement neuf en province

Son budget de 200.000 € lui permet d’acquérir un petit T3 de 58,75 m2 avec une livraison prévue fin 2017, dans le centre de Blagnac, dans l’agglomération toulousaine, auquel il convient d’ajouter les frais « de notaire » réduits et les frais de garantie bancaire.
Il n’y a pas de charges à prévoir concernant les gros travaux sur les parties communes et des charges d’entretien courant moins importantesque dans l’ancien.
Le bien étant plus grand, nous pouvons prévoir un taux de rotation plus lent d’un locataire tous les 2 ans.

Cela représente un coût d’acquisition pour Gaspard sur 12 ans de 307 € par mois.

Le niveau des prix actuels, le potentiel de développement des grandes métropoles régionales, et l’historique de l’évolution du marché immobilier à Paris et en province, m’incitent à prendre une hypothèse d’évolution du marché en province de 3% par an.
Pour tenir compte de l’écart entre le marché du neuf initial et le marché de l’ancien, nous tiendrons compte d’une décote de 30%.
Ainsi, ce bien vaudrait 199.600 € fin 2027.
Vous noterez que c’est en dessous de son prix initial et 54.000 € de moins que le grand studio parisien.

Et le capital net obtenu après remboursement de capital, frais et impôts serait de 77.400 €.

C’est beaucoup moins que dans l’option précédente et si nous arrêtons là notre démonstration, nous condamnons l’idée d’investir dans le neuf en province.

Mais nous allons poursuivre :

Ces 77.400 € de capital sont obtenus avec un effort d’épargne lissé de 307 € par mois.
Quel rendement aurait obtenu Gaspard s’il avait 77.400 € en ayant épargné 307 € par mois, pendant 12 ans ?
2% ? 3% ? 5 % ?

8,58 % par an net de tout impôt et frais.

Pour le même effort d’épargne qu’à Paris dans l’ancien, Gaspard peut acheter près de 3 appartements dans le neuf en province

Faut-il investir à Paris dans l’ancien 
ou en province dans le neuf ?

Alors que pour une même valeur d’investissement initial,
le taux de rendement locatif brut joue en faveur du studio parisien loué en meublé (**),
Alors que la plus-value à la revente est inexistante dans le cas du bien neuf,
Les charges plus faibles, le coût d’acquisition plus faible et l’incitation fiscale proposée rendent l’acquisition d’un bien de 200.000 € en province dans le neuf bien plus rentable que dans l’ancien parisien.

Autrement dit, pour le même effort d’épargne qu’à Paris dans l’ancien, Gaspard peut acheter près de 3 appartements dans le neuf en province. (***)

D’où l’importance d’intégrer et de maitriser l’ensemble des paramètres et hypothèses, ou de faire confiance à un professionnel ayant cette vision globale.

* : honoraires de gestion locative, assurance loyers impayés, charges de copropriété et d’entretien, taxes foncières, gros travaux sur les parties communes, frais administratifs et d’expert-comptable liés au statut de « loueur en meublés »
** : 5,32% contre 3,55% pour le bien acquis en VEFA en province
*** : 2,66 fois pour être exact.

Sources :
www.meilleursagents.com
www.fonta.fr
www.smartloc.fr