2017 est une année très particulière en matière d’impôt sur les revenus.

En effet, nous allons assister, pour la première fois dans son histoire, à une mutation profonde de la collecte de l’impôt sur les revenus, en passant d’un système de paiement avec un décalage de un an (les impôts sur les revenus de 2016 seront déclarés et payés en 2017), à un système de prélèvement à la source (les impôts sur les revenus de 2018 seront prélevés à la source, en 2018).

Cela va avoir de nombreuses incidences, en particulier en cette année de bascule d’un système à l’autre.

Sans rentrer dans les détails, exceptions et dérogations, le grand principe est que les revenus dits « non pilotables » comme les salaires, pensions de retraites, revenus fonciers de 2017 donneront lieu à la mise en place du CIMR (Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement) qui effacera purement et simplement l’impôt correspondant.

Vous avez des revenus fonciers en 2017 ?

Cela signifie donc que vos revenus fonciers de l’année 2017 ne seront pas imposés.

Dans ce cas, on pourrait penser qu’il vaut mieux ne pas générer de charges déductibles (comme les travaux) en 2017, et attendre 2018.

Sauf que pour éviter l’effet pervers que cela aurait sur l’économie du bâtiment, le législateur a prévu une mesure transitoire sous la forme d’une incitation économique visant à maintenir en 2017 l’activité des métiers du bâtiment et les commandes de travaux.

Selon ce dispositif, les travaux payés en 2017 bénéficient d’un « effet 150 % ».

• Une dépense de travaux supportée en 2017 s’imputera à hauteur de 100 % sur les revenus fonciers 2017 + 50% sur les revenus fonciers 2018, soit un effet 150 %.
• Une dépense de travaux payée en 2018 s’imputera à hauteur de 50 % sur les revenus fonciers 2018.

Ces règles d’imputation ne concernent pas les travaux d’urgence.

Les charges dites « non pilotables » (taxes, assurances, intérêts d’emprunt …) seront déductibles en 2017 à partir du moment où elles sont exigibles.

Cela signifie qu’il est opportun de générer et payer le plus de travaux possible cette année, afin de profiter de cet « effet 150 % » grâce au passage du prélèvement à la source couplé avec le principe du report du déficit foncier sur 10 ans.

Prenons par exemple le cas du propriétaire d’un bien immobilier générant 20.000 € de revenus fonciers bruts annuels (ou recettes brutes annuelles) et qui investirait dans un bien immobilier de 200.000 € dont 150.000 € de budget travaux de rénovation. Il obtiendrait l’effet de levier suivant :

Imaginons qu’il soit imposé avec une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de 30 %, cela lui permettrait d’obtenir une réduction de son impôt sur les revenus et des prélèvements sociaux (15,5 %), sur les 10 prochaines années, de 88.000 €, soit 20.000 € de plus que pour les mêmes travaux, s’ils avaient été payés en 2016.

Vous avez un déficit foncier reportable en 2016 ?

Si vous avez un déficit foncier reportable, en 2016, celui-ci va effacer automatiquement les recettes de 2017. Etant donné que les recettes de 2017 sont de fait effacées avec l’effet du CIMR, cela revient à perdre définitivement le déficit reportable, à hauteur des recettes brutes de l’année 2017.

Pour éviter cela, il suffit de générer une dépense de travaux payées en 2017, d’un montant au moins égal au montant des revenus fonciers de l’année.

Ainsi, le déficit reportable glisse en 2017 pour être à nouveau utilisable à partir de 2018.

En synthèse :

Il est préférable de payer une dépense de travaux en 2017 plutôt qu’en 2018.

Pour obtenir un impact de l’effet 150%, il faut que le montant des travaux payés en 2017 soit supérieur à au moins 2 fois la somme des revenus fonciers bruts de l’année et 10.700 € d’imputation sur le revenu global.

Concernant la préservation du déficit foncier reportable, il faut payer une dépense de travaux en 2017 pour un montant au moins égal au montant des recettes brutes de l’année.

Si vous souhaitez plus d’informations ou bien étudier la pertinence de la mise en place d’un solution pour optimiser le passage au prélèvement à la source, vous pouvez entrer en relation avec moi.