Avant de se poser la question “où investir ?”, il est essentiel, à mon sens, de se poser la question “comment investir ?”.

Nous vivons dans une époque en très grande et très rapide mutation, avec de nouvelles tendances et facteurs à intégrer, et de laquelle il faut s’affranchir des idées reçues et présupposés du passé.

Tenir compte des nouvelles tendances !

Les français adorent l’immobilier et les taux bancaires permettant d’investir dans l’immobilier, restent historiquement bas. On sait que ça ne va pas durer, et que les taux vont remonter progressivement dans les années à venir.

La croissance démographique est également un élément confortant pour investir dans l’immobilier. On aura besoin de plus en plus de logements.

Mais il faut également intégrer les nouvelles tendances :

• La recherche de sens : chacun souhaite un logement privilégiant un confort de vie, une réduction des temps de transports, en s’installant à proximité des axes de communication et des bassins d’emploi.
• L’agilité : Les nouveaux usages le montrent (téél-travail, espaces de coworking, …) nous vivons dans une société ou nous devrons être de plus en plus souples et agiles. Cela vaut également pour son habitat dont on paiera davantage l’usage plutôt que la propriété.
• La transition énergétique : cela va imposer que les bâtiments anciens soient remis aux normes avec les nouveaux standards de consommation énergétique, pour rester attractifs.

Se méfier des idées reçues et des idées d’antan !

Dans sa réflexion, il faut également s’affranchir et se méfier des idées reçues et des idées d’antan. Ce qui était vrai hier ne le sera pas nécessairement demain.

• idée reçue n°1 : il ne faut pas s’endetter !

Ma conviction : Bien au contraire, lorsque l’on parle d’investissement sur le long terme, on est riches de ses dettes.

En effet, l’argent emprunté coutant beaucoup moins cher que le produit de vos investissements, il est essentiel d’apporter le moins de fonds possible, voire aucun et de conserver ses disponibilités selon une stratégie patrimoniale adaptée.

• idée reçue n°2 : ce qui est important, c’est la rentabilité de son bien !

Ma conviction : Comme on ne peut calculer facilement que la rentabilité brute, c’est bien de celle-là dont il s’agit. Or, selon la manière dont on investit, selon la fiscalité, les charges, les travaux à prévoir, les rénovations futures, … la rentabilité nette peut être très différente de la rentabilité brute.

• idée reçue n°3 : pour calculer le bénéfice d’une opération, il suffit de soustraire le prix d’achat du prix de vente !

Ma conviction : Une fois de plus, ce calcul est bien trop simpliste pour déterminer une bonne d’une moins bonne opportunité.

Ce qui est important n’est pas tant le prix d’achat, mais le coût d’acquisition, c’est à dire combien cela à couter d’acquérir le bien, en rajoutant les frais et charges, la fiscalité positive ou négative, les recettes locatives. Selon les cas et les stratégies, le coût d’acquisition peut être supérieur ou inférieur au prix d’achat.

Et de la même manière, le prix de vente est moins important que le capital restant, une fois le capital restant dû à la banque remboursé, les impôts et taxes sur les plus-values.

Ainsi on peut déterminer son effort personnel global pour acquérir ce bien, que l’on met en regard avec le patrimoine net créé.

Alors comment investir ?

Dans l’ancien ou dans le neuf ? en immobilier “pierre” ou “papier” ? en défiscalisant ou pas ? en démembrement de propriété ?

Il existe beaucoup d’outils et de solutions qui vont être plus ou moins adaptées selon la stratégie recherchée, ses objectifs à long terme, sa situation personnelle, son profil fiscal, …

Pour simplifier et illustrer mon propos, je vais prendre un exemple avec mon fameux client, Gaspard.

Gaspard se pose la question d’investir en immobilier au moyen d’un prêt bancaire sur 20 ans, pour une valeur de 140.000 €. Son Impôt sur les Revenus se situe dans la tranche marginale d’imposition à 30%.

Ne pas confondre rentabilité brute et effort personnel !

Il se pose la question d’investir dans l’ancien, avec une rentabilité brute de 7,40%, dans une SCPI de rendement dont la rentabilité brute moyenne sur les 5 dernières années est de 5,88%, ou bien dans le neuf en défiscalisation Pinel avec une rentabilité brute de 3,25%.

A première vue, l’investissement dans l’ancien semble être le plus intéressant.

Mais si on intègre tous les paramètres et facteurs que nous avons abordés plus haut, son effort personnel global sur 20 ans pour son investissement de 140.000 € va être le suivant :

– immobilier ancien : 135.000 €, soit 565€ par mois, net après frais, charges, impôts et taxes.

– SCPI de rendement : 60.000 €, soit 242 € par mois, net après frais, charges, impôts et taxes.

– Pinel neuf : 90.000 €, soit 376 € par mois, net après frais, charges, impôts et taxes.

source : Taos

A ce stade, c’est la SCPI de rendement qui prend nettement l’avantage.

La plus-value brute n’est pas le gain de l’opération !

Imaginons maintenant que Gaspard revende son investissement au bout de 15 ans, avec les hypothèses de progression de marché suivantes :

– marché de l’ancien : 3% par an

– marché de la SCPI : 2% par an

– marché du neuf (devenu ancien) : pas de progression, donc revente au prix d’achat

Une fois déduit du prix de vente le capital restant dû à la banque, les indemnités de remboursement anticipé, les couts de ré-intégration fiscale, l’impôt et prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière, Gaspard obtiendrait un capital net de frais et d’impôts de :

– Immobilier ancien : 160.000 € pour un effort personnel de 570 € par mois pendant 15 ans, soit un rendement net de 5,5% par an de son épargne.

– SCPI de rendement : 140.000 € pour un effort personnel de 370 € par mois pendant 15 ans, soit un rendement net de 9% par an de son épargne.

– Immobilier ancien : 107.000 € pour un effort personnel de 290 € par mois pendant 15 ans, soit un rendement net de 8,5% par an de son épargne.

source : Taos

La meilleure opération n’est pas celle qui offrait la meilleure rentabilité brute !

La SCPI de rendement, talonnée de près par l’opération Pinel, prennent nettement l’ascendant sur l’immobilier ancien, qui paraissait pourtant si attractif au départ.

N’hésitez pas à nous consulter, pour vous aider à étudier la meilleure stratégie en fonction de votre propre situation, de vos objectifs et vos aspirations, en se débarrassant des mauvaises idées reçues.